Análisis Completo del Contrato de Locación: Naturaleza Jurídica, Consentimiento y Capacidad

Naturaleza Jurídica del Locatario

Teoría Clásica: Basada en la tradición romanista, que se trata de un derecho personal, que se demuestra en el art. 1515, que impone al locador la obligación de mantener al locatario en el goce pacífico de la cosa, obligación que no tiene el titular de la nuda propiedad, pues el usufructuario puede defenderse directamente por medio de las acciones que dispone la ley.

Teoría del Derecho Real: Troplong se basa en el art. 1743 del Código Napoleón, según el cual el contrato de locación subsiste en caso de venta de la propiedad. Esto probaría que no se trata de un derecho personal que solo puede valer ante el locador. Además, el locatario tiene a su disposición las acciones posesorias contra cualquier tercero que perturbe su posesión.

Teoría Intermedia: Entre los derechos reales, oponibles a todos, y los personales, solo oponibles al deudor, hay otros que son oponibles no solo al deudor sino también a un grupo determinado de personas.

Consentimiento en el Contrato de Locación

El consentimiento puede recaer sobre:

• La naturaleza del contrato.
• La cosa que se alquila.
• El precio.
• El uso para el cual se va a destinar la cosa.
• El tiempo de duración del contrato.

Si el contrato nada menciona acerca del uso que debe darse a la cosa, habrá que darle aquel que sea conforme con su naturaleza. Un contrato que no exprese la cosa que se alquila es nulo por falta de objeto.

Modalidades del Consentimiento

Puede estar sujeta a plazo, condición o cargo. El plazo extintivo no solo es posible, sino que también es necesario, porque no hay locación perpetua. Ese término extintivo puede ser cierto o incierto. Es válida la cláusula según la cual el contrato durará hasta que lo quisiera o le plazca al arrendador o al arrendatario. Pueden acordarse condiciones, sean suspensivas o resolutorias, como si se alquila una cosa para el caso de que se desaloje al actual inquilino, con la condición de que será devuelta al propietario si este contrae matrimonio.

Promesas de Locación

Cuando se trata de un acto bilateral en el que una de las partes promete arrendar y la otra promete tomar en arrendamiento, en verdad no hay promesa de contrato, sino un contrato de locación definitivo. En cuanto a la promesa unilateral, si ha sido aceptada oportunamente, obliga como contrato perfecto; si no lo ha sido, el promitente puede retractarla libremente y sin responsabilidad alguna, a menos que el oferente se hubiera comprometido a mantener en firme la propuesta durante un tiempo determinado.

Forma y Prueba del Contrato de Locación

Locación de Inmuebles Urbanos

La ley 23091 ha impuesto la forma escrita, pero dispone además que si el contrato verbal ha tenido principio de ejecución se considerará pactado por el plazo mínimo fijado por la ley, por el precio y forma de actualización que fije el juez de acuerdo al valor y práctica de plaza (art. 1º).

Arrendamientos Rurales

Deben ser redactados por escrito y, si se lo quiere inscribir en los registros inmobiliarios, deberán certificar las firmas ante el Juez de Paz, escribano u otro oficial competente.

Prueba del Contrato

Puede probarse por cualquier medio, pero el contrato de locaciones de inmuebles urbanos y rurales solo puede probarse por instrumento escrito a menos que exista el principio de ejecución, en cuyo caso es válida toda clase de prueba.

Capacidad para Celebrar Contratos de Locación

Los incapaces de hecho se valen por su representante legal.

Menores Emancipados

Pueden alquilar sus bienes ya que tienen la administración de sus bienes.

Inhabilitados

Pueden dar o tomar alquiler, no pueden celebrar los actos de disposición, pero pueden celebrar actos de administración de sus bienes.

Administradores de Bienes Ajenos

Pueden arrendar según los límites de la ley, por ejemplo, los padres; pueden dar locación de los bienes de sus hijos bajo su patria potestad, pero la locación termina cuando concluya la patria potestad.

Incapaces de Derecho

Según el artículo 1513, los que están privados de ser adjudicatarios de ciertos bienes no pueden ser locatarios. En general, los que no pueden comprar o vender bienes no pueden dar o tomar locación.

Caso de Condominio

Uno de los condóminos no puede alquilar ni aun su parte, para que sea válido debe existir conformidad con todos los condóminos.