Arrendamiento de Inmuebles: Tipos, Régimen Jurídico y Características Esenciales

Arrendamiento para Uso de Vivienda

Aquellos que recaen sobre una edificación habitable cuyo destino primordial es satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario.

Las normas reguladoras del arrendamiento de viviendas serán aplicables también al mobiliario, garaje, trasteros o servicios cedidos como accesorios a la vivienda.

La LAU no será aplicable a las plazas de garaje, trasteros o mobiliario, sino las disposiciones generales del Código Civil. Esta condición no se perderá, aunque el arrendatario no tenga su vivienda permanente en la finca arrendada, siempre que en ella habiten su cónyuge o sus hijos dependientes.

Arrendamiento para Uso Distinto a la Vivienda

Son los que recaen sobre una edificación para un uso distinto al de la vivienda. En especial:

1. Los arrendamientos de fincas urbanas por temporada (de verano).
2. Los celebrados para ejercer una actividad comercial, artesanal…

Aunque en el contrato de arrendamiento sea la voluntad de las partes la que libremente pacte cualquier tipo de condición que crean oportuna, en todo lo relativo al ámbito de la ley, de la fianza, a la forma del contrato y a una serie de disposiciones comunes, la voluntad de las partes cede ante la LAU porque es un mandato.

Régimen Jurídico

Vivienda:

1. Título II de la LAU
2. Voluntad de las partes
3. Supletoriamente por el CC.

Uso distinto:

1. Voluntad de las partes.
2. Título III de la LAU
3. Supletoriamente por el CC.

Características del Arrendamiento

• Consensual: el mero consentimiento lo hace nacer.
• Bilateral: crea obligaciones y derechos para las partes.
• Oneroso: la contraprestación es dinero.
• Conmutativo: el valor de la prestación y contraprestación son equivalentes.
• Esencialmente temporal: tiene validez en un espacio determinado de tiempo.

Elementos Personales del Contrato

Arrendador: persona que se obliga a ceder el uso de la cosa. Es necesaria solo la capacidad general para contratar. No hace falta ser el dueño de la cosa.

Arrendatario: persona que adquiere el uso de la cosa a cambio de pagar una renta. Es necesaria la capacidad general para contratar.

Elementos Reales del Contrato

Cosa: las cosas cuyo uso y goce estén en el mercado. Se pueden arrendar individualmente o se puede ceder el uso sobre un inmueble, formando parte este de un local, con lo cual, cedes no solo un bien concreto, sino todo lo que conlleva esa actividad.

Renta: cantidad que se obliga a pagar el arrendatario. Tiene que estar determinada en el contrato. Puede ser una cantidad fija y otra variable (porcentaje de los frutos, por ejemplo).

Elementos Formales del Contrato

No existen. Rige el principio de libertad de forma (art. 1278 del CC). Sea cual sea la forma en la que se haya establecido el contrato, es válida, siempre y cuando exista consentimiento, objeto y causa.