El Censo y la Enfiteusis: Conceptos, Clases y Constitución

ENFITEUSIS O CENSO

Concepto

El censo es el derecho real constituido sobre inmuebles fructíferos que faculta para exigir un canon o pensión anual con cargo a los frutos de aquellos.

La persona que tiene derecho a exigir la pensión se llama censualista, y el obligado, censatario.

Según el artículo 1604 del Código Civil, se constituye el censo cuando se sujetan algunos bienes inmuebles al pago de un canon o rédito anual en retribución de un capital que se recibe en dinero, o del dominio pleno o menos pleno, que se transmite de los mismos bienes.

Esto es un arcaísmo que existe hoy en día.

Clases de Censos

1. Censo enfitéutico, censo reservativo y censo consignativo.

El Código Civil los describe de esta forma:

• Censo enfitéutico: cuando una persona cede a otra el dominio útil de una cosa reservándose el derecho a recibir una renta anual.
• Censo reservativo: cuando se reserva el derecho a revertir una pensión.
• Censo consignativo: cuando una persona recibe un capital y este se obliga a devolverlo.
• Censos perpetuos y Censos Temporales.
• Censo fructuario o Censo pecuniario, según se reciba la contraprestación en frutos o dinero.

Constitución del Censo

Para que tenga acceso al Registro de la Propiedad, debe constar en escritura pública, en la que habrá que establecer el valor de la finca o el capital entregado, así como la cuantía o pensión que se establece entre las partes.

Censo Enfitéutico

Concepto

Se define la enfiteusis como un derecho real que autoriza a exigir un canon anual a consecuencia de la concesión del dominio útil de una cosa.

Por tanto, en esta figura tenemos a un censatario, que es el que establece el censo, y un censualista, que es el que se beneficia.

Naturaleza Jurídica

Ha sido concebida de distintas maneras:

1. Derecho romano: dice que la enfiteusis es un derecho real.
2. Época moderna: existen varias teorías, si bien todas inciden, con distintos matices, en que es un derecho real sobre cosa ajena, y esta doctrina es la que inspira a nuestro Código Civil en los artículos 1605, 1644 y 1648, entre otros.

Constitución

El artículo 1628 del Código Civil establece que debe constar en escritura pública, siendo un elemento esencial. Un censo enfitéutico que no esté inscrito es nulo de pleno derecho.