Derecho de Hipoteca: Conceptos Clave, Características y Extinción

Derecho de Hipoteca

Es el derecho que se establece sobre un bien inmueble en garantía de una obligación, quedando este en posesión de su propietario. El acreedor, en caso de incumplimiento de la obligación, puede vender el bien para satisfacer el importe adeudado.

Características de la Hipoteca

• Derecho real: Recae sobre un bien inmueble.
• Derecho de realización del valor: El titular puede satisfacer el crédito con el valor del bien.
• Derecho de garantía: Garantiza el cumplimiento de una obligación.
• Derecho de carácter accesorio: Depende siempre de un derecho principal (el de crédito).
• Derecho indivisible: La hipoteca permanece íntegra sobre los bienes hipotecados hasta que se cancele por completo la obligación.
• Derecho de constitución registral: Para su validez, se requiere escritura pública e inscripción en el registro de la propiedad.
• Derecho que recae directamente sobre bienes privados que han de ser inmuebles.

Clases de Hipotecas

• Comunes o de tráfico: Garantiza una obligación dineraria totalmente delimitada. El acreedor y el deudor conocen de antemano el costo de la operación.
• De seguridad: Garantiza una obligación dineraria pero no delimitada registralmente. Las condiciones suelen ser más perjudiciales para el deudor.

Elementos Personales en la Hipoteca

• Acreedor hipotecario: Titular del derecho de crédito que tiene garantía hipotecaria. Su crédito está garantizado con la hipoteca. Al acreedor se le exige capacidad general para contratar.
• Deudor hipotecario: El propietario que hipoteca su propiedad en garantía de una deuda propia. Tiene responsabilidad real y personal.
• Fiador real: Participa en el contrato de constitución de la hipoteca, pero no participa en el contrato de préstamo hipotecario. Tiene responsabilidad real, pero no personal. Garantiza el cumplimiento.
• Tercer poseedor: No interviene ni en el contrato del préstamo ni en el de constitución de la hipoteca, pero tiene derechos sobre el bien hipotecado. Esta figura surge cuando se transmite la posesión de un bien sin que se adopte la postura del transmitente.

Extinción de la Hipoteca

• Renuncia del titular del crédito.
• Acuerdo entre el acreedor y el deudor (poco probable).
• Pérdida material o jurídica del inmueble hipotecado.
• Finalización de un procedimiento judicial hipotecario iniciado por el acreedor.
• Como consecuencia de un procedimiento judicial hipotecario preferente.
• Confusión de derechos, cuando los derechos de acreedor y deudor recaen en la misma persona.
• Caducidad, al transcurrir el plazo por el cual fue constituida.
• Prescripción de 20 años, contados desde el último pago del préstamo.