Derecho de Superficie: Constitución, Elementos y Extinción

Derecho de Superficie

Es un derecho real que atribuye al superficiario la facultad de realizar construcciones en la rasante, vuelo o subsuelo de una finca ajena con la posibilidad de explotar lo construido sin llegar a adquirir la propiedad de la edificación. Existen dos modalidades:

• Ordinaria: El derecho de superficie es la suma de un determinado derecho de propiedad más lo edificado.
• Especial: Si el derecho de propiedad se otorga frente a una edificación ya existente.

Elementos para su Constitución

Personales

• Concedente: Propietario de la finca. Que requiere tener la libre disposición sobre sus bienes para poder constituir este derecho.
• Superficiario: Puede ser cualquier sujeto y requiere la capacidad general para contratar.

Objetivos

• El bien inmueble: El solar
• Superficie construida: Edificación que se realiza sobre ese terreno
• Contraprestación: Lo que recibe a cambio el propietario para que se edifique en su terreno, teniendo en cuenta que, la ley, no obliga a que exista contraprestación porque se puede constituir el derecho de superficie de manera gratuita.

Si existe contraprestación esta puede ser: Una cantidad fija de dinero, Una cantidad periódica (mensual, por ejemplo), Una adjudicación de partes del edificio en propiedad, Una adjudicación de partes del edificio arrendadas, y que esas rentas sean la contraprestación, Pueden existir varias modalidades de contraprestación a la vez.

Formales:

Debe siempre estar inscrito en el registro de la propiedad por eso necesita de escritura pública y documento público para existir.

Contenido

Obligaciones del Concedente (Propietario del Terreno)

• Está obligado a facilitar el ejercicio del derecho de superficie
• Abonar los gastos que le correspondan.

Derechos del Concedente

• Disponer de su derecho de propiedad
• Si se ha pactado que exista contraprestación, tiene derecho a que se le abone de la forma que haya sido acordada.
• Al seguir siendo propietario, tiene derecho a inspeccionar su propiedad.
• Cuando haya transcurrido el plazo establecido para el derecho de superficie, tiene el derecho de reversión, es decir, la propiedad temporal sobre lo construido se extingue, y se consolida sobre su derecho de propiedad.

Obligaciones del Superficiario

• Abonar los gastos que le correspondan
• Abonar la contraprestación según lo acordado. A no ser, que sea gratuito.
• En la construcción, tiene que respetar el derecho que le resulte aplicable (LOE, por ejemplo)
• Conservar la edificación. Esta obligación es consecuencia de ese derecho de reversión que tiene el propietario.

Derechos del Superficiario

• Derecho a poseer la finca conforme a lo pactado.
• Tiene derecho a la propiedad de lo edificado
• Tiene la facultad de disposición de su derecho y de la superficie construida.

Extinción del Derecho de Superficie

Causas Subjetivas

• Renuncia del superficiario
• Se consoliden las propiedades (el propietario del terreno se lo vende al superficiario o el superficiario le vende lo edificado al dueño del terreno)
• Por mutuo acuerdo antes del plazo acordado.

Causas Derivadas del Título y la Normativa Urbanística

• Si el plazo expira sin haber edificado.
• Porque expire el plazo del derecho de superficie.
• Porque el superficiario no cumpla con sus obligaciones.
• Por expropiación forzosa.