Derechos Reales en el Código Civil: Conceptos Clave y Diferencias

Conceptos Fundamentales de los Derechos Reales

Los derechos reales establecen una relación directa e inmediata entre una persona y una cosa. Se diferencian de los derechos personales, cuya enumeración es taxativa en el Código Civil.

Dominio y Figuras Afines

Dominio (o Propiedad): Derecho real que otorga a su titular la facultad de usar, gozar y disponer de una cosa sin más limitaciones que las impuestas por la ley. El Código Civil lo define como "el derecho real en virtud del cual una cosa se encuentra sometida a la voluntad y a la acción de una persona".

Caracteres del dominio:

• Absoluto: El titular tiene amplias facultades sobre la cosa.
• Exclusivo: Dos personas no pueden tener el dominio total de una cosa simultáneamente, aunque sí pueden ser copropietarios.

Condominio: Propiedad de varias personas sobre una misma cosa.

Usufructo: Derecho real de usar y gozar de una cosa ajena, sin alterar su sustancia.

Garantías Reales

Las garantías aseguran el cumplimiento de una obligación. Pueden ser:

• Reales: Recaen sobre bienes específicos del deudor. El deudor mantiene la posesión, pero no puede disponer libremente de ellos sin la intervención del acreedor.
• Personales: Involucran todo el patrimonio del deudor.

Hipoteca: Derecho real que grava un inmueble para garantizar el cumplimiento de una obligación. El acreedor puede perseguir el bien y pagarse con el producto de su subasta en caso de incumplimiento.

Prenda: Derecho real que se constituye sobre bienes muebles para garantizar una obligación.

Anticresis: Derecho real sobre un inmueble que permite al acreedor percibir los frutos para imputarlos al pago de la deuda. A diferencia de la hipoteca, el acreedor anticrético toma posesión del inmueble.

Posesión y Tenencia

Posesión: Poder de hecho sobre una cosa con la intención de someterla al ejercicio de un derecho de propiedad. El poseedor reúne el corpus (tenencia material) y el animus domini (intención de dueño).

Tenencia: Poder de hecho sobre una cosa, pero reconociendo la propiedad en otra persona. El tenedor tiene el corpus, pero carece del animus domini.

Importancia de la tradición: La tradición es necesaria para adquirir derechos reales sobre una cosa.

Enumeración de los Derechos Reales

El Código Civil enumera los siguientes derechos reales: dominio, condominio, usufructo, uso, habitación, anticresis, hipoteca, prenda y servidumbres activas. Se clasifican en derechos sobre cosa propia y sobre cosa ajena.

Propiedad Horizontal

Derecho de uso, goce y disposición jurídica sobre una unidad funcional de un inmueble edificado. Comprende una parte privativa y una cuota parte indivisa sobre los elementos comunes.