Derechos Reales: Tipos, Características y Ejemplos en Argentina

Derechos Reales: Definición y Características

Los derechos reales representan el poder jurídico que una persona ejerce de forma directa e inmediata sobre una cosa, sin necesidad de intermediarios. Otorgan al titular la facultad de usar, gozar y disponer de la cosa, configurándose como un derecho absoluto. Poseen dos características fundamentales: persecución y preferencia.

• Persecución: El titular puede reclamar la cosa frente a cualquier tercero que la posea.
• Preferencia: El titular tiene prioridad sobre otros derechos o créditos que recaigan sobre la misma cosa.

El objeto del derecho real es una cosa específica, material o inmaterial, con valor económico. Puede recaer sobre la totalidad o una parte indivisa de un bien. La regulación de los derechos reales está estrictamente determinada por ley; no pueden crearse, modificarse ni extinguirse fuera de los límites legales. Si alguien constituye o transmite un derecho real sin título válido, este puede convalidarse si posteriormente adquiere el derecho que pretendía transmitir.

Atributos de los Derechos Reales

• Persecución: Permite reclamar la cosa frente a quien la posea, sin importar quién sea.
• Preferencia: Otorga al titular de un derecho real la prioridad frente a otros derechos o créditos sobre la misma cosa. Por ejemplo, un acreedor hipotecario tiene prioridad en el cobro si se realiza un remate del inmueble.

Enumeración de los Derechos Reales

Los derechos reales están enumerados por ley, y su existencia fuera de esta lista es nula. Se clasifican en:

1. Derechos Reales sobre Cosa Propia

• Dominio: Es el derecho más completo sobre una cosa. Permite usar, gozar y disponer de ella.
• Condominio: Propiedad compartida por dos o más personas sobre una misma cosa. Las partes de los condóminos se presumen iguales, salvo que la ley disponga otra cosa.
• Propiedad Horizontal (PH): Derecho sobre unidades funcionales dentro de un edificio con partes privativas (departamentos) y comunes (escalera, hall).
• Conjuntos Inmobiliarios: Incluyen clubes de campo, barrios privados, parques industriales, etc. Es una propiedad horizontal a mayor escala.
• Tiempo Compartido: Uso periódico y por turnos de un inmueble, generalmente para alojamiento o recreación (ej. casa de vacaciones).
• Cementerio Privado: Derecho sobre inmuebles destinados a la inhumación.
• Superficie: Derecho temporal para usar un terreno ajeno para construir, plantar o realizar actividades específicas.

2. Derechos Reales sobre Cosa Ajena

Los derechos reales sobre cosas ajenas incluyen gravámenes (obligación que afecta un bien) o cargas que afectan bienes de otros. En principio, se presume que un bien está libre de gravámenes, salvo prueba en contrario.

• Usufructo: Derecho de usar y gozar de una cosa ajena sin alterar su sustancia. Por ejemplo, un dueño transfiere la propiedad a sus hijos y se reserva el usufructo para continuar disfrutando del uso.
• Uso: Derecho más limitado que el usufructo. Permite usar y gozar de una cosa ajena para las necesidades propias o familiares, sin alterar su sustancia.
• Habitación: Derecho exclusivo de ocupar un inmueble ajeno como vivienda, sin alterar su sustancia (alquiler de un departamento).
• Servidumbre: Relación entre inmuebles donde uno (sirviente) soporta una carga en beneficio de otro (dominante), como el derecho de paso o canalización.

3. Derechos Reales de Garantía

Son derechos reales constituidos en garantía de créditos. Solo pueden ser constituidos por contrato, son derechos accesorios del crédito que aseguran, son intransmisibles sin el crédito y se extinguen con el principal.

• Hipoteca: Derecho real de garantía sobre bienes inmuebles para asegurar el cumplimiento de una obligación. No implica la transmisión del bien; el deudor mantiene la posesión, pero el acreedor tiene derecho a cobrar la deuda.
• Anticresis: Derecho que le otorga al acreedor la facultad de percibir los frutos de un inmueble hasta el pago de la deuda. La posesión se entrega al acreedor o a un tercero designado.
• Prenda: Derecho real de garantía sobre bienes muebles. Puede haber traslación del bien si es registrable (vehículo), o no (joyas).