Fideicomiso y Créditos Hipotecarios: Conceptos y Características

Fideicomiso: Teoría y Práctica

El fideicomiso es un acto jurídico de confianza en el que una persona (fiduciante) entrega a otra (fiduciario) la titularidad de ciertos activos para que este los administre en beneficio de un tercero (beneficiario).

Contrato de Fideicomiso

Existe un contrato de fideicomiso cuando una parte, llamada fiduciante, transmite o se compromete a transmitir la propiedad de bienes a otra persona denominada fiduciario, quien se obliga a ejercerla en beneficio de otra llamada beneficiario, que se designa en el contrato, y a transmitirla al cumplimiento de un plazo o condición al fideicomisario.

En el contrato de fideicomiso ya está estipulado el plazo máximo de existencia de ese contrato, que es de un máximo de 30 años.

Partes del Fideicomiso

• Fiduciante: Quien transmite la propiedad de un bien o derecho al fiduciario, en el cual deposita toda su confianza, para que se lo restituya a él o a un tercero una vez que lo haya utilizado, según las instrucciones pactadas.
• Fiduciario: Quien recibe los bienes para un fin específico (administrar). Persona que actúa en interés de otra sin hacerlo público. Puede ser una persona humana o jurídica, pública o privada. En caso de designarse a más de un fiduciario para que actúen simultáneamente, sea en forma conjunta o indistinta, su responsabilidad es solidaria por el cumplimiento de las obligaciones resultantes del fideicomiso. Cobra un honorario por administrar, estipulado en el contrato. Puede ser beneficiario.
• Beneficiario: Designado por el fiduciante a la hora de transmitir los bienes al fiduciario. Va a obtener los frutos del fiduciario. Pueden ser varios beneficiarios.
• Fideicomisario: Quien recibe los bienes fideicomitidos una vez extinguido el fideicomiso, por cumplimiento del plazo o la condición. Este patrimonio fideicomitido constituye a un patrimonio separado del patrimonio del fiduciante y del fiduciario. Puede ser el fiduciante, el beneficiario o una persona distinta de ellos. No puede ser fideicomisario el fiduciario.

Dominio Fiduciario

Es el que se adquiere con razón de un fideicomiso constituido por contrato o por testamento, y está sometido a durar solamente hasta la extinción del fideicomiso, para el efecto de entregar la cosa a quien corresponda según el contrato, el testamento o la ley. Los bienes fideicomitidos constituyen un patrimonio separado del patrimonio del fiduciario, del fiduciante, del beneficiario y del fideicomisario.

Cláusulas del Contrato de Fideicomiso

El contrato debe contener:

1. La individualización de los bienes objeto del contrato. En caso de no resultar posible tal individualización a la fecha de la celebración del fideicomiso, debe constar la descripción de los requisitos y las características que deben reunir los bienes.
2. La determinación del modo en que otros bienes pueden ser incorporados al fideicomiso.
3. El plazo o condición a que se sujeta la propiedad fiduciaria.
4. La identificación del beneficiario.
5. El destino de los bienes a la finalización del fideicomiso, con indicación del fideicomisario a quien deben transmitirse o la manera de determinarlo.
6. Los derechos y obligaciones del fiduciario y el modo de sustituirlo, si cesa.

Plazo del Fideicomiso

El fideicomiso no puede durar más de 30 años desde la celebración del contrato, excepto que el beneficiario sea una persona incapaz o con capacidad restringida, caso en el que puede durar hasta el cese de la incapacidad o de la restricción a su capacidad, o su muerte. Cada contrato de fideicomiso podrá establecer el plazo de duración.

Fideicomiso al Costo

Los fiduciantes van a costear el costo de la obra para poder materializarla y cuando se termina de construir van a tener esas unidades.

Extinción del Fideicomiso

1. Cumplimiento del plazo.
2. Vencimiento del plazo máximo legal.
3. Revocación del fiduciante.
4. Cualquier cláusula prevista en el contrato.

Créditos Hipotecarios

Los créditos hipotecarios permiten la obtención de fondos para:

• Compra de inmuebles.
• Construcción de inmuebles.
• Refacción de inmuebles.

Es dinero que se le entrega a una persona, con el compromiso de devolverlo, con los intereses y gastos acordados, ofreciendo como garantía un inmueble. Puede ser el mismo inmueble en el cual se va a dar la construcción o refacción u otro inmueble que se pone en garantía por el dinero que se va a usar en este otro.

Terminología Básica de Créditos Hipotecarios

• Cuota pura: Cuota de capital más los intereses.
• Cuota total: Es la cuota pura más los gastos.
• Dador de hipoteca: Es el dueño del inmueble ofrecido como garantía. Puede no ser el titular del crédito.
• Comisión de originación: Es el importe que cubre los gastos administrativos de otorgamiento del crédito.
• Garantía: Es el bien que el tomador del crédito ofrece como garantía.
• Gastos: Administrativos y notariales.
• Honorarios de escribano: 1% del valor de la escritura del inmueble.
• Hipoteca de primer grado: Inmueble que no posee otra hipoteca vigente.
• Hipoteca de segundo grado: Inmueble que ya posee otra hipoteca vigente.
• Letra hipotecaria: Es el título valor con garantía hipotecaria.
• Letra hipotecaria escritural: Es el título inscripto en la caja de valores. Se realiza a nombre del titular.
• Tasa fija: Se pacta al inicio del crédito y se mantiene vigente durante su transcurso.
• Tasa variable: Se ajusta en períodos determinados, pudiendo aumentar o disminuir.
• Leasing: Es un alquiler con opción a compra. En el contrato de leasing el dador conviene transferir al tomador la tenencia de un bien cierto y determinado para su uso y goce, contra el pago de un canon y le confiere una opción de compra por un precio.

Derechos Reales

“Derecho real es el que crea entre las personas y la cosa una relación directa e inmediata, de tal manera que no se encuentran en ella sino dos elementos, la persona que es el sujeto activo del derecho y la cosa que es el objeto” (Art. 2502). Los derechos reales solo pueden ser creados por la ley. Todo contrato o disposición de última voluntad que constituyese otros derechos reales o modificase los que por este código se reconocen, valdrá solo como constitución de derechos personales, si como tal pudiese valer.

Clasificación de los Derechos Reales

• Sobre la cosa propia:
  • Dominio
  • Condominio
• Sobre la cosa ajena:
  • Usufructo
  • Uso y Habitación
  • Servidumbre
• De garantía:
  • Hipoteca
  • Prenda
  • Anticresis

Dominio

“El dominio es el derecho real en virtud del cual una cosa se encuentra sometida a la voluntad y la acción de una persona” (Art. 2509). “El dominio se llama pleno o perfecto cuando es perpetuo (Art. 2510) y cuando la cosa no está gravada con ningún derecho real hacia otra persona. Se llama menos pleno o imperfecto, cuando debe resolverse al fin de un cierto tiempo o al advenimiento de una condición, o si la cosa que forma su objeto es un inmueble, gravado respecto de terceros con un derecho real, como servidumbre, usufructo, etc.” (Art. 2510). “Tener el dominio sobre una cosa no significa, tener la obligación de ejercer los actos propios de aquel dominio: se tiene el derecho de ejercerlos y este es perpetuo, es decir, que subsiste aunque pase el tiempo sin hacerlo así” (Art. 2515). “El dueño tiene la facultad de ejecutar, respecto de la cosa, todos los actos jurídicos de que ella es legalmente susceptible: alquilarla o arrendarla y si es un inmueble, gravarla con servidumbres o hipotecas. Puede renunciar voluntariamente a su dominio y puede también simplemente hacer abandono de ella, sin transmitirá a otra persona (Art. 2524).

Adquisición del Dominio

El dominio se adquiere por:

• Apropiación: La aprehensión de cosas muebles sin dueño o abandonadas por este, hecha por persona capaz de adquirir con el ánimo de apropiarse. No es posible sobre inmuebles o cosas perdidas (el que se apropie de estas cometerá el delito de hurto).
• Especificación o transformación: Cuando alguien realiza un trabajo con materia ajena transformándolo en un nuevo objeto con la intención de apropiárselo.
• Accesión: Es la adquisición del dominio por la adherencia natural o artificial con que una cosa mueble o inmueble acreciere a otra. Ejemplo: cuando un terreno en un área ribereña debido a la corriente de las aguas acrecienta su superficie por acumulo de sedimentación. El dominio sobre mi terreno es aplicable a esa nueva extensión.
• Tradición: Es la entrega de la cosa por el propietario a quien la adquiere, debiendo ambos tener capacidad para ello. Esta es la única forma para la transferencia entre vivos.
• Percepción de los frutos: La adquisición del dominio por percepción de los frutos es aquel que se produce por percibir un beneficio al tiempo de su posesión y al tiempo que fueron producidos.
• Sucesión en los derechos del propietario: Es la transmisión del derecho de una persona a otra, con el poder de ejercerlo a su nombre. La transmisión se produce por fallecimiento, por voluntad manifestada en testamento o mediante un acto en vida como por ejemplo la compra/venta.
• Prescripción adquisitiva: Es un medio legal de adquirir los derechos reales y personales por el transcurso del tiempo.

Extinción del Dominio

• Absolutamente por la destrucción o consumo total de la cosa.
• Cuando la ley atribuye a una persona la propiedad de la cosa del otro por transformación, accesión o prescripción.
• Por abandono. Cuando no se realiza el pago de rentas, impuestos.
• Por enajenación después de la tradición de la cosa.

Restricciones y Límites del Dominio

“El propietario de un fondo no puede hacer excavaciones ni abrir fosos en su terreno, que puedan causar la ruina de los edificios o de las plantaciones existentes en el fundo vecino, o producir desmoronamientos de tierra” (Art. 2615). “Nadie puede construir cerca de una pared medianera o divisoria: pozos, cloacas, letrinas, acueductos que causen humedad; establos, depósitos de sal, o de materias corrosivas, artefactos que se mueven a vapor u otras fábricas, o empresa peligrosas a la seguridad, solidez y salubridad en los edificios, o nocivas a los vecinos, sin guardar las distancias prescriptas por el uso del país” (Art. 2621). “El que quiera construir una chimenea, fogón u hogar, contra una pared medianera, debe hacer construir un contramuro de ladrillo o piedra de 16 cm de espesor” (Art. 2622). “El que quiera construir un horno o fragua contra una pared medianera, debe dejar un vacío o intervalo entre la pared del horno o la fragua, de 16 cm de espesor” (Art. 2623). “El que quiera hacer pozos con cualquier objeto que sea, contra una pared medianera o no medianera deberá hacer un contramuro de 30 cm de espesor” (Art. 2624). “Si para cualquier obra fuese indispensable poner andamios, u otro servicio provisorio, en el inmueble del vecino, el dueño de este no tendrá derecho para impedirlo, siendo a cargo del que construyese la obra, la indemnización del daño que causare” (Art. 2627).

Condominio

“El condominio es el derecho real de propiedad que pertenece a varias personas, por una parte indivisa sobre una cosa mueble o inmueble” (Art. 2673). “El condominio se constituye por contrato, por actos de última voluntad o en los casos que la ley designa” (Art. 2675). “Cada condominio goza, respecto de su parte indivisa, de los derechos inherentes a la propiedad, compatibles con la naturaleza de ella y puede ejercerlos sin el consentimiento de los demás copropietarios” (Art. 2681). “Ninguno de los condominios puede hacer en la cosa común innovaciones materiales, sin el consentimiento de todos los otros” (Art. 2685). “Todo condominio puede obligar a los copropietarios en producción de sus partes a los gastos de conservación o reparación de la cosa común; pero pueden librarse de esta obligación por el abandono de su derecho de propiedad” (Art. 2716). “El condominio de las paredes, muros, fosos y cercos que sirvan de separación entre dos heredades contiguas, es de indivisión forzosa.

Condominio de los Muros, Cercos y Fosos

“Un muro es medianero y común de los vecinos de las heredades contiguas que lo han hecho construir a su costa en el límite separativo de las dos heredades” (Art. 2717). “Toda pared o muro que sirve de separación de dos edificios se presume medianero en toda su altura hasta el término del edificio menos elevado. La parte que pasa la extremidad de esta última construcción, se reputa que pertenece exclusivamente al dueño del edificio más alto, salvo la prueba en contrario, por instrumentos públicos, privados o por signos materiales que demuestren la medianera de toda la pared o de que aquella no existe ni en la parte más baja del edificio” (Art. 2718). “La medianería de las paredes o muros no se presume sino cuando dividen edificios, y no patios, jardines, quintas, etc. Aunque estos se encuentren cerrados por todos sus lados” (Art. 2719).