Obligaciones y Derechos en el Arrendamiento: Desahucio, Subarriendo y Cesión

Perturbaciones en el Arrendamiento

Las perturbaciones también pueden provenir de terceras personas. Cuando la perturbación es de hecho, el arrendatario tiene acción directa contra el perturbador. Cuando es de derecho, responde el arrendador, siempre que el arrendatario le comunique la situación.

Obligaciones del Arrendatario

1. Pago del precio: El arrendatario está obligado a pagar una contraprestación por el uso o goce de la cosa. Si no se ha pactado nada sobre el lugar o tiempo, se aplicará el artículo 1171 en cuanto al lugar y el 1574 en cuanto al tiempo. Si la utilización de la cosa arrendada es imposible por causas ajenas al arrendador y al arrendatario, este último puede suspender el pago.
2. Uso de la cosa (dentro de los límites): El código obliga a usar la cosa dentro de los límites del derecho concedido, con una diligencia media (salvo pacto contrario) y respetando el destino de uso de la cosa.
3. Respeto de la forma de la cosa (reformas): El arrendatario puede realizar mejoras útiles y voluntarias con el consentimiento del arrendador, siempre respetando la forma original de la cosa.

Además, existen obligaciones accesorias y responsabilidades específicas para ambas partes.

Desahucio del Arrendatario

El artículo 1569 del Código Civil permite al arrendador desahuciar al arrendatario mediante un procedimiento judicial recogido en la Ley de Enjuiciamiento Civil.

Causas de Desahucio:

• Expiración o finalización del plazo establecido.
• Falta de pago del precio establecido (esta causa da lugar a una acción indemnizatoria para reclamar las rentas vencidas y otra para recuperar la posesión).
• Incumplimiento de las condiciones o pactos establecidos en el contrato.
• Destinar la cosa arrendada a usos o servicios no pactados que la deterioren.

Subarriendo

El Código Civil autoriza al arrendatario a subarrendar total o parcialmente la cosa arrendada, salvo que el contrato lo prohíba expresamente. Existen dos contratos: el arrendamiento original y el subarrendamiento, que se basa en el primero pero tiene sustantividad propia. El subarrendatario no sale del contrato de arrendamiento original y, en consecuencia, el arrendatario responde ante el arrendador del cumplimiento del contrato. El derecho de uso del subarrendatario debe moverse dentro de los límites impuestos al arrendatario.

El subarriendo se extingue por la extinción del arrendamiento original y por todas las causas de extinción del contrato de arrendamiento. El subarrendador tiene acción de desahucio contra el subarrendatario.

Cesión del Contrato

A diferencia del subarriendo, en la cesión del contrato hay un cambio en la titularidad del arrendamiento, ya que el arrendatario deja de serlo y su posición la asume un tercero. La cesión solo es válida si cuenta con el consentimiento del arrendador, que puede ser expreso o tácito.