Obligaciones del Vendedor en el Contrato de Compraventa: Entrega, Evicción y Vicios Ocultos

Efectos del Contrato de Compraventa

Son los derechos y obligaciones que genera para las partes contratantes (vendedor y comprador).

Obligaciones del Vendedor

Las principales obligaciones del vendedor son:

1. Entregar o hacer la tradición de la cosa.
2. Sanear la cosa vendida, lo que comprende:
   • El saneamiento por evicción.
   • El saneamiento por vicios redhibitorios (ocultos).

1. Entrega de la Cosa (Tradición)

Respecto a la primera obligación, cabe señalar que el vendedor se obliga a entregar la posesión tranquila de la cosa al comprador, haciéndole la tradición de la misma. Esta tradición se realiza de distintas formas según el tipo de bien:

• Bienes muebles: Por la entrega real o simbólica.
• Bienes raíces: Por la inscripción en el Conservador de Bienes Raíces (C.B.R.).
• Servidumbres: Generalmente, por escritura pública en que el tradente expresa constituirla y el adquirente expresa aceptarla (salvo la servidumbre de alcantarillado en predios urbanos, que debe inscribirse).
• Minas: Por la inscripción en el registro de propiedades del conservador de minas.

Derecho Legal de Retención del Vendedor

El vendedor goza del derecho legal de retención en los siguientes casos:

• Si el comprador no paga el precio o no está dispuesto a pagarlo.
• Si, habiéndose estipulado un plazo para el pago, el vendedor se ve en peligro de perder el precio como consecuencia de una disminución considerable de la fortuna del comprador.

Lugar de Entrega de la Cosa

La entrega debe hacerse en el siguiente lugar:

1. En el lugar convenido por las partes.
2. Si nada se dijo y la cosa es una especie o cuerpo cierto, la entrega se hará en el lugar donde se encontraba la cosa al tiempo del contrato.
3. Si se trata de cosas genéricas, la entrega debe hacerse en el domicilio del deudor (vendedor) al tiempo de la venta.

2. Saneamiento de la Cosa Vendida

La obligación de saneamiento, establecida en el Art. 1824 (Código Civil, presuntamente chileno), señala que no basta con que el vendedor entregue la cosa vendida, sino que es necesario que la entregue en condiciones tales que el comprador pueda gozar de ella tranquila y útilmente.

Según el Art. 1837: "La obligación de saneamiento comprende dos objetos: amparar al comprador en el dominio y posesión pacífica de la cosa vendida, y responder de los defectos ocultos de ésta, llamados vicios redhibitorios."

Saneamiento por Evicción

Concepto y Obligaciones

La obligación de sanear la cosa en caso de evicción se traduce en que el vendedor estará obligado a proteger al comprador cada vez que sea víctima de la agresión de terceros que reclamen derechos sobre la cosa, que embaracen su goce y turben su posesión. Si el comprador pierde la cosa (es evicto), el vendedor está obligado a indemnizarle.

La obligación de saneamiento es, inicialmente, una obligación de hacer (defender al comprador). Cuando se convierte en indemnizar, es una obligación de dar.

Hay evicción cada vez que el comprador sea privado de la cosa, total o parcialmente, por sentencia judicial.

Requisitos de la Evicción

Para que proceda el saneamiento por evicción, deben cumplirse los siguientes requisitos:

1. Que el comprador sea privado en todo o parte de la cosa por sentencia judicial.
2. Que la causa de la evicción sea anterior a la compraventa.
3. Que el vendedor sea citado de evicción (notificado del juicio para que pueda defender al comprador).

Indemnización por Evicción

La obligación del saneamiento por evicción, cuando se traduce en la de indemnizar, comprende distintos aspectos según si la evicción es total o parcial:

• En caso de evicción total:
  • Restitución del precio pagado.
  • Pago de las costas del contrato de compraventa.
  • Pago de los frutos que el comprador haya tenido que restituir al dueño.
  • Pago de las costas del juicio de evicción.
  • Pago del aumento de valor que haya experimentado la cosa.
• En caso de evicción parcial:
  • Si la parte evicta es de tal magnitud que hace presumir que sin ella no se hubiera contratado, el comprador podrá pedir la rescisión de la venta.
  • Si la parte evicta no es de tanta magnitud o el comprador no quisiere pedir la rescisión del contrato, tendrá derecho a pedir el saneamiento parcial (indemnización proporcional).

Extinción de la Obligación de Saneamiento por Evicción

Esta obligación puede extinguirse por diversas causas:

• Por renuncia: Es válida, salvo que haya mala fe del vendedor. Aun con renuncia, el vendedor debe restituir el precio, excepto si el comprador sabía que la cosa era ajena o si asumió expresamente el riesgo de evicción.
• Por prescripción:
  • La obligación de defender al comprador es imprescriptible.
  • El derecho a pedir las indemnizaciones prescribe en cuatro años desde la sentencia de evicción o, si no la hubo, desde la restitución de la cosa.
  • La acción para pedir la restitución del precio prescribe en cinco años.
• Por disposición de la ley (casos de limitación o extinción total):
  • Limitación:
    • En las ventas forzadas (ej. remates judiciales), se limita sólo a la devolución del precio.
    • Si el vendedor se allana a la demanda de evicción y el comprador continúa el juicio por sí solo, la indemnización no comprenderá las costas del pleito ni los frutos percibidos durante ese tiempo.
  • Extinción total:
    • Si el vendedor, citado de evicción, no comparece, pero el comprador pierde el juicio por no oponer una excepción personal suya.
    • Si el comprador, sin el consentimiento del vendedor, somete el pleito a árbitros.
    • Si el comprador perdió la posesión por su culpa y de ello se derivó la evicción.

Saneamiento por Vicios Redhibitorios (Ocultos)

Concepto y Requisitos

Esta obligación implica que el vendedor debe responder de los defectos ocultos de la cosa, llamados vicios redhibitorios.

Se consideran vicios redhibitorios aquellos que cumplen las siguientes características:

• Ser contemporáneos a la venta (existir al momento del contrato).
• Ser ocultos (no conocidos por el comprador ni fácilmente detectables).
• Ser graves (hacen que la cosa sea inútil para su uso natural o disminuyen su utilidad de tal forma que el comprador no la habría comprado o habría pagado menos por ella de haberlos conocido).

Acciones del Comprador

Los vicios redhibitorios autorizan al comprador a elegir entre dos acciones:

1. Pedir que se rescinda la venta (acción redhibitoria), que es esencialmente una acción resolutoria del contrato.
2. Pedir que se rebaje proporcionalmente el precio (acción quanti minoris o estimatoria).

El comprador puede elegir una u otra, salvo en los siguientes casos:

• Cuando los vicios no sean graves, caso en que solo podrá pedir la rebaja del precio (con indemnización de perjuicios si procede).
• Cuando el comprador conoció los vicios o debió conocerlos en razón de su profesión u oficio (en este caso, no hay acción de saneamiento).

Extinción de la Acción de Saneamiento por Vicios Redhibitorios

Esta acción se extingue por:

• Por renuncia: Solo produce efectos si el vendedor está de buena fe (ignoraba los vicios).
• En las ventas forzadas: No hay lugar a saneamiento por vicios ocultos, salvo que el vendedor, conociéndolos, los haya ocultado al ser preguntado por ellos.
• Por prescripción: Los plazos para ejercer las acciones son:
  • Acción redhibitoria: 6 meses para cosas muebles y 1 año para inmuebles.
  • Acción quanti minoris (rebaja de precio): 1 año para muebles y 18 meses para inmuebles.
  Estos plazos se cuentan desde la entrega real de la cosa.