Préstamos Hipotecarios en España: Aspectos Clave y Protección del Deudor

Préstamos Hipotecarios: Características y Regulación

Un préstamo hipotecario es un préstamo con garantía de hipoteca inmobiliaria. Se aplican las siguientes especialidades:

Formalización y Registro

1ª. Debe constar en escritura pública para su posterior inscripción en el Registro de la Propiedad.

Protección del Prestatario

2ª. La protección del derecho de información del prestatario se consigue a través de la Orden de 5 de mayo de 1994 y la Ley 2/2009, de 31 de marzo.

Requisitos según la Ley del Mercado Hipotecario

3ª. La Ley del Mercado Hipotecario de 1981 exige lo siguiente para que los préstamos puedan servir de cobertura a las emisiones de bonos hipotecarios y otras operaciones de ese mercado:

• a. Los bienes hipotecados deben estar asegurados contra daños por el valor de tasación. El tomador del seguro debe notificar al asegurador la existencia del préstamo o crédito que grave el bien asegurado, y el asegurador dará traslado de aquella notificación al acreedor. Por su parte, la Ley de Contrato de Seguro extiende el derecho del acreedor hipotecario sobre el bien hipotecado a la indemnización que corresponda a su propietario en caso de siniestro.
• b. Esta Ley señala que la hipoteca inmobiliaria debe estar constituida con rango de primera sobre el pleno dominio de toda la finca. Si existen otras hipotecas o limitaciones de dominio, deben cancelarse previamente.
• c. El préstamo hipotecario no podrá exceder de los siguientes porcentajes:
  • Si se financia la compra de una vivienda construida o en construcción, del 80% del valor de tasación del bien inmueble.
  • En caso de bien inmueble distinto a la vivienda, el límite se sitúa en el 60% del valor del bien hipotecado.
  Si por razones se desmerece el precio del bien hipotecado y el valor del mismo desciende por debajo de la tasación inicial en más de un 20%, la entidad de crédito está facultada para exigir la ampliación de la hipoteca a otros bienes, a menos que el deudor opte por la devolución de la totalidad del préstamo o de la parte porcentual que exceda.

Subrogación y Modificación del Préstamo

4ª. La Ley sobre subrogación y modificación de préstamos hipotecarios de 1994 trata de facilitar la subrogación de una segunda entidad financiera, sin que sea necesario contar con el consentimiento de la primera entidad, así como la propia modificación o novación del préstamo con la misma entidad.

Novaciones

5ª. Esa Ley de 1994 también regula la modificación de las condiciones con la misma entidad de crédito (las novaciones), si bien en la práctica hay ocasiones en que las entidades de crédito acuerdan modificar las condiciones sin necesidad de otorgar la escritura de modificación (novaciones “no jurídicas”).

Comisiones por Amortización Anticipada

6ª. Para los préstamos formalizados a partir del 9 de diciembre de 2007, limita las comisiones que pueden percibir las entidades por amortización anticipada (compensación por desistimiento), pero se prevé otra compensación (compensación por riesgo de tipo de interés).

Medidas de Protección al Deudor Hipotecario

7ª. Desde el inicio de la crisis, se han articulado diversas medidas para proteger al deudor hipotecario. Se establecen diversos mecanismos conducentes a permitir la reestructuración de la deuda hipotecaria de quienes padecen extraordinarias dificultades para atender su pago, así como la flexibilización de la ejecución de la garantía real a través de un Código de Buenas Prácticas, al que se han adherido la mayoría de las entidades de crédito.

Cláusulas Suelo

8ª. En los contratos de préstamo hipotecario a interés variable, es frecuente la inclusión de las denominadas "cláusulas suelo" de intereses, que en esencia impiden que estos bajen de un tope mínimo.

Ejecución Hipotecaria

9ª. Para ejecutar las garantías hipotecarias existen unos procedimientos específicos: la acción hipotecaria puede ejercitarse directamente contra los bienes hipotecados, conforme a lo dispuesto en los artículos 681 y siguientes de la Ley de Enjuiciamiento Civil.