Rentas de Primera Categoría: Definición y Cálculo según la Ley de Impuesto a las Ganancias

Definición de Rentas de Primera Categoría

Se consideran rentas de primera categoría, según la Ley de Impuesto a las Ganancias, a las ganancias generadas por la propiedad de bienes inmuebles urbanos y rurales. Estas incluyen:

• a) El producido en dinero o en especie por el alquiler de inmuebles urbanos y rurales.
• b) Cualquier tipo de contraprestación que se reciba por la constitución a favor de terceros de derechos de usufructo, uso, habitación, anticresis o superficie.
• c) El valor de las mejoras introducidas en los inmuebles por los arrendatarios o inquilinos, que constituyan un beneficio para el propietario y en la parte que este no esté obligado a indemnizar.
• d) La contribución directa o territorial y otros gravámenes que el inquilino o arrendatario haya tomado a su cargo.
• e) El importe abonado por los inquilinos o arrendatarios por el uso de muebles y otros accesorios o servicios que suministre el propietario.
• f) El valor locativo computable por los inmuebles que sus propietarios ocupen para recreo, veraneo u otros fines semejantes.
• g) El valor locativo o arrendamiento presunto de inmuebles cedidos gratuitamente o a un precio no determinado.

También se consideran de primera categoría las ganancias que los locatarios obtienen por el producido, en dinero o en especie, de los inmuebles urbanos o rurales dados en sublocación.

Determinación del Valor Locativo

Art. 42 - Se presume, sin admitir prueba en contrario, que el valor locativo de todo inmueble urbano no es inferior al fijado por la ADMINISTRACIÓN GENERAL DE OBRAS SANITARIAS DE LA NACIÓN o, en su defecto, al establecido por las municipalidades para el cobro de la tasa de alumbrado, barrido y limpieza. A falta de estos índices, el valor locativo podrá ser apreciado por la DIRECCIÓN GENERAL IMPOSITIVA.

En los casos de inmuebles cedidos en locación, usufructo, uso, habitación o anticresis, por un precio inferior al arrendamiento que rige en la zona en que los mismos están ubicados, la DIRECCIÓN GENERAL IMPOSITIVA podrá estimar de oficio la ganancia correspondiente.

Arrendamientos en Especie

Art. 43 - Los que perciban arrendamientos en especie declararán como ganancia el valor de los productos recibidos, entendiéndose por tal el de su realización en el año fiscal o, en su defecto, el precio de plaza al final del mismo. En este último caso, la diferencia entre el precio de venta y el precio de plaza citado se computará como ganancia o quebranto del año en que se realizó la venta.

Transmisión de Nuda Propiedad con Reserva de Usufructo

Art. 44 - Los contribuyentes que transmitan gratuitamente la nuda propiedad del inmueble, conservando para sí el derecho a los frutos -de cualquier clase que sean-, uso o habitación, deben declarar la ganancia que les produzca la explotación o el valor locativo, según corresponda, sin deducir importe alguno en concepto de alquileres o arrendamientos, aun cuando se hubiere estipulado su pago.