Saneamiento por Vicios Ocultos y Gravámenes: Protección al Comprador

Saneamiento por Vicios Ocultos

Artículos 1484 y siguientes del Código Civil. Esta obligación surge cuando el vendedor no proporciona la posesión útil del bien. Un vicio oculto es aquel que no está a la vista, es decir, no es aparente.

Para que se configure el saneamiento por vicios ocultos, deben concurrir los siguientes requisitos:

• El vicio debe existir en el momento de perfeccionarse el contrato.
• El vicio debe ser grave, en el sentido de que la cosa pierda su utilidad total o parcialmente.
• El comprador debe desconocer la existencia del vicio.

El vendedor puede actuar de buena o mala fe. Actuará de buena fe cuando ignore la existencia del vicio, y de mala fe cuando lo conoce y no lo comunica al comprador. El vendedor no será responsable si los defectos están a la vista o si el comprador es perito en la materia y debiera haberlos apreciado por razón de su oficio o cargo.

Saneamiento por Gravámenes Ocultos de las Fincas

Artículo 1483 del Código Civil. Este artículo contempla el caso de las fincas que, estando gravadas por servidumbres u otras cargas que no aparecen en la escritura, son compradas por alguien que ignora la existencia de esas cargas. De haber sabido que existían, el comprador quizás no habría comprado la finca o habría pagado un precio menor por ella.

Existe debate sobre si se trata de un caso de evicción o de vicio oculto, pero se considera que es lo segundo.

El comprador puede optar por rescindir el contrato, ejerciendo la acción rescisoria, o por ser indemnizado. Para rescindir, cuenta con el plazo de un año desde el otorgamiento de la escritura. Para ser indemnizado, cuenta con el mismo plazo, pero, pasado ese año, podrá pedir indemnización (solo indemnización) durante otro año más a contar desde que descubra el gravamen.

Vicios Redhibitorios en General

Artículos 1486 y siguientes del Código Civil. Para que un vicio sea redhibitorio, necesita:

• Ser oculto.
• Ser grave, en el sentido de hacer inservible la cosa o disminuir su utilidad (de saberlo, el comprador no habría comprado o habría pagado menos).
• Que el vicio preexista a la celebración del contrato.

Ante un vicio redhibitorio, el comprador tiene dos opciones:

1. Desistir del contrato, devolviendo la cosa y el precio, y abonándosele los gastos que generó el contrato (acción redhibitoria).
2. Conseguir una rebaja en el precio, que fijarán los peritos (ejercitará la llamada acción quanti minoris o estimatoria).

Si el vendedor actuó de buena fe, se siguen las reglas generales del Código Civil. Si actuó de mala fe y había pacto de exclusión del saneamiento, este pacto se tendrá por nulo.

Efectos de las Acciones

• Con la redhibitoria o rescisoria, se pide la ineficacia sobrevenida con la devolución de la cosa y el precio.
• Con la estimatoria o quanti minoris, el contrato seguirá siendo eficaz, pero se pide una rebaja del precio pagado.
• El vendedor responderá aunque ignore la existencia del vicio, a no ser que se pacte lo contrario.
• Si el vendedor ha actuado de mala fe, también podrá pedirse la indemnización por daños.

Ventas Judiciales

Todo lo dicho se aplica también a las ventas judiciales, diferenciándose en la imposibilidad de pedir la indemnización por daños, porque se supone que un juez no actúa con mala fe.

Pérdida de la Cosa

1. Cuando se pierde por efecto de los vicios ocultos: si hubo buena fe del vendedor que los ignoraba, hay restitución del precio recibido y pago de los gastos que generó el contrato. Con mala fe, habrá además indemnización por daños.
2. Caso fortuito: si la cosa por la que se pagó más de lo que valía no se destruye por vicios sino por caso fortuito, podrá pedir el comprador la diferencia de lo que pagó de más. Tanto en este caso como en la culpa, si el vendedor actuó de mala fe, cabrá también la indemnización por daños.

Venta Conjunta

Cuando se compran varias cosas a la vez, da igual por precio alzado que teniendo cada una su precio, si una de ellas adolece de vicio oculto, solo se le aplicarán las reglas a esa cosa, a no ser que se demuestre que el comprador las valoró en su conjunto y no las habría comprado por separado.

Vicios Ocultos en Animales y Ganado

Estas ventas determinan unas reglas especiales, aunque el régimen jurídico es el mismo. Las especialidades son:

• El plazo para las acciones es de 40 días desde la entrega.
• Una enfermedad contagiosa no se considera vicio oculto.
• El vicio debe estar contemplado en la ley u ordenanzas locales.

No se aplica a las ventas en ferias, mercados, subastas ni a ganado de deshecho.