Servidumbres: Constitución, Extinción y Tipos (Luces y Vistas)

Derecho de Servidumbre

Una servidumbre es un derecho y, a la vez, una carga o gravamen que recae sobre dos propietarios distintos: el que tiene el derecho y el que tiene la obligación. Se caracteriza más por la carga que por el derecho, ya que la carga se impone sobre una finca en beneficio de otra.

Modos de Constitución

1. Por imposición legal: Cuando la ley es la que crea la servidumbre, ya sea imponiéndola directamente desde la norma o determinando una serie de obligaciones/requisitos para exigir su nacimiento.
2. Por título: Cualquier negocio jurídico por el cual una persona consiente de manera voluntaria el derecho de servidumbre. La falta de título se puede suplir por sentencia judicial firme o por documento público (por parte del predio sirviente). Es el único medio válido para hacer nacer servidumbres discontinuas y servidumbres continuas o aparentes.
3. Por prescripción adquisitiva: Se puede adquirir por su uso continuado durante un plazo de 20 años. Si es servidumbre positiva, el plazo comienza desde el primer día de su ejercicio. Si es servidumbre negativa, comienza desde que se le prohíbe al predio sirviente realizar algo ilícito.
4. Por presunción legal: La existencia de un signo aparente de servidumbre entre dos fincas.

Extinción de Servidumbre

1. Consolidación: Cuando la propiedad de la finca dominante recae en la misma persona.
2. Prescripción extintiva: Se extingue por falta de uso durante 20 años.
3. Alteración del predio: Cuando se modifican las fincas y ya no es posible el ejercicio de la servidumbre.
4. Extinción del plazo: Cuando la servidumbre tiene carácter temporal y llega el momento del vencimiento, extinguiéndose el derecho de servidumbre.
5. Cumplimiento condición resolutoria: Si la servidumbre se constituye por título y el hecho del cual se hace depender la extinción de la servidumbre se cumple, queda extinguida la servidumbre.
6. Renuncia: El propietario del predio dominante hace una renuncia a su derecho.
7. Redención convenida: Cuando existe acuerdo entre predio dominante y predio sirviente para extinguir el derecho de servidumbre.

Servidumbre de Luces y Vistas

La servidumbre de luces es el derecho para abrir huecos y obtener luz a través del predio ajeno. La servidumbre de vistas es el derecho para abrir huecos y obtener vistas a través de una finca ajena, impidiendo cualquier obra que dificulte estas. En ambos casos, se intenta mantener un equilibrio entre el derecho a la intimidad y la vida privada, y el poder obtener luz sobre una propiedad a favor del vecino.

Servidumbre de Luces

• En muro medianero: Prohibición absoluta de apertura de huecos. Sin embargo, si se abre uno para obtener luz, al considerarse positiva la servidumbre, se puede adquirir el derecho si transcurren 20 años.
• En pared propia: Únicamente se permite si los huecos son de tolerancia, que cumplen 3 requisitos: (1) Situados inmediatos a los techos, (2) miden 30x30 cm y (3) tienen reja de hierro remetida en la pared y red de alambre.

Servidumbre de Vistas

En pared propia: No se pueden abrir ventanas con vistas rectas sobre la finca colindante si no hay un mínimo de 2 metros entre la pared y la finca ajena. Si son vistas oblicuas o de costado, solo se permiten si respetan los 60 cm de distancia.

Cuando existe una vía pública entre dos fincas, las distancias de 2 metros y 60 cm no tienen que ser respetadas.